资产评估第九讲
一、学习内容
（一）土地使用权评估剩余法
（二）路线价法与基准地价修正系数法
（三）房地产概念、特征
（四）房地产价值及其决定因素
（五）影响房地产价格的因素
（六）房地产的评估程序
（七）建筑物及其分类
（八）建筑物在估价时需考虑的基本因素
（九）建筑物评估的特点二、重点与难解析
（一）土地使用权评估剩余法
1、基本思路
剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。
运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地价格。
2、适用范围
剩余法主要适用于下列地产的估价：
（1）待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。
（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。
（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。
3、计算公式
V＝A－（B＋C＋D＋E）
式中：V－购置土地的价格；
A－开发完成后的不动产价值；
B－整个开发项目的开发成本；
C－投资利息；
D－开发商合理利润；
E－正常税费。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息
4、操作步骤
根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查不动产基本情况，确定待估不动产的最佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。
（1）调查待估对象的基本情况
（2）确定待估不动产最佳的开发利用方式
（3）预测房地产售价
对于出售的不动产，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。
对于出租的不动产，首先采用市场比较法，确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
（4）估算各项成本费用
估算开发建筑成本费用。
估算专业费用。
确定开发建设工期，估算预付资本利息。
（5）估算税金。
（6）确定开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为不动产售价。
（7）估算待估不动产价格
（二）路线价法与基准地价修正系数法
1、路线价格法的基本思路
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定
道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与市场比较法、收益法等相比，这种方法能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。
所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的宗地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。
2、路线价估价法的适用范围
路线价法则适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。
3、路线价估价法的计算公式
宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度
如果深度百分率表示为随着距离街道的远近而宗地每平方米价格的变化状况。
宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积
4、深度百分率表
（1）深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均浓度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计浓度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100％，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
（2）制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：
①确定标准深度；
②确定级距
③确定单独浓度百分率
④根据需要采用累计或平均深度百分率。
（3）四三二一法则
5、路线价估价法的操作步骤
（1）路线价区段划分与设定；
（2）标准宗地的确定；
（3）路线价的调查与测算；
（4）深度百分率和其他修正率表的编制；
（5）计算宗地价格。
6、基准地价修正系数法
（1） 基准地价修正系数法，是
