广安房地产开发公司9月份经工商行政管理局等主管部门审批，筹建“广安花园”。10月初，公司在当地电视台、广播电台中向公众播出销售广告，吸引市民入住“广安花园”。10月10日，市民张某向广安公司提出要购买“广安花园”的房屋一个单元。广安公司表示，有意购买者可预先登记并留下联系地址、联系方法等， 张某遂登记了A座楼B单元C层D号。11月1日，广安公司将张某预登记的房屋卖给他人。11月20日，广安公司通知张某另选一单元房，张某之妻前往。张妻没有签订买卖合同，但要求广安公司收下现金人民币5000元，作为以后购买房屋的“定金”。广安公司收款后，开了收据给张妻。后张某坚持购买其于10月10日预先登记的房屋，双方引起了纠纷。张某遂于12月向人民法院起诉，请求判令广安公司按其登记房屋给付。诉讼期间，广安公司的所有商品房全部售完。
现问：
(1)请对广安公司与张某及其妻的各个行为进行法律定性，并说明理由。
(2)请问房屋买卖合同成立了吗?
(3)广安公司应否双倍返还定金?
(4)广安公司应对张某夫妇承担什么责任?
(5)设“广安花园”尚未竣工，广安公司通过广告媒体宣传，预售商品房，依《城市房地产管理法》，应具备哪些条件?
(6)设张某夫妇与广安公司签订了商品房预售合同，该合同是否经有关部门登记后始生效?
(7)设张某夫妇与广安公司签订了商品房预售合同后， 张某夫妇能否将该房屋再行转让?
[答案]
(1)①广安房地产开发公司在广播电台、电视台上所作的销售广告，意在引诱他人向自己发出买楼要约，并未包含订立合同的实质条款与内容，按照合同法原理，其性质属要约邀请。②市民张某向广安房地产开发公司提出买房的要求以及预先登记，其内容具体确定，并表明一经承诺，即受其约束。按照合同法原理，此应为张某向广安房地产开发公司提出的买房要约。③11月20日，广安房地产开发公司通知张某另选一单元房屋，应视为广安房地产开发公司向张某发出的另一要约邀请。因为该通知对应当作为合同主要条款的标的、价款等均未提及，故应为另一要约邀请而非要约。④张妻交给广安房地产开发公司5000元，房地产开发公司收款并开具收据，应视双方签订的一个预合同。因为双方这一行为完全符合合同成立的过程和要件，应视为合同；又因这一合同的签订是为了保证下一个合同，也即售楼主合同的签订，故属于一个预合同。
(2)在本案中，楼房单元买卖合同并未成立，从上述可以看出，双方并没有在协商过程中对买卖一单元房屋达成合意，要约、承诺的过程没有完成，故而买卖合同不成立。
(3)广安公司不应双倍返还定金。
(4)广安公司应返还5 000元人民币及其利息给张某夫妇。
(5)应具备的条件包括：①交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③办理预售登记，取得商品房预售许可证明；④已投入开发建设资金达到总工程投资的25%以上，并确定施工进度与竣工交付日期。
(6)广安公司应将该预售合同报有关部门登记备案，但该合同并不以登记为生效条件，因为该登记仅具有备案性质。
(7)依法可以再行转让。
[解题思路]
本题可分为两大部分，第(1)～(4)问为第一部分，重在考查商品房买卖合同及预售合同的订立，难度是非常大的。尤其是第(1)问，如果诸位能够正确分析出各民事主体行为的性质，足以反映出您的合同法理论素养。同时，做好第(1)问，特别是对张某之妻行为的定性，是整个题目的关键之关键。第(5)一(7)问为第二部分，重在考查《城市房地产管理法》关于商品房预售的规定。这几个问题理论难度并不大，但对熟练掌握《城市房地产管理法》相关规定的要求却非常高。同时，第(6)问亦颇具理论深度，应予注意。
[法理详解]
(1)、(2)关于这两个问题的法理意蕴，在前面的答案中已有详细阐述，此处不赘述。
(3)《担保法解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这就是关于订约定金的规定。本案中张某之妻交付的5 000元也确为订约定金Q／但本案应否适用订约定金罚则呢?我们认为不能。因为，作为双方当事人的张某夫妇与广安公司，并无任何一方拒绝订立主合同，也只是就订立什么样的主合同产生纠纷，以至在诉讼期间发生广安公司法律上履行不能的事实(所有商品房均已售完)。所以，从主观上看，任何一方都没有拒绝订立主合同的意思。基于以上分析，我们认为不应适用订约定金罚则。
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