三、简答
91、 房地产开发应遵循哪些原则？
试题解析：
根据我国有关法律、法规的规定，房地产开发必须遵循以下原则：
（1）符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求的原则；
（2）按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；
（3）坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产；
（4）统筹安排配套基础设施，先地下、后地上的原则；
（5）对房地产开发加强宏观调控和管理的原则；
（6）合理调整房地产开发结构，确保重点的原则。房地产开发的重点是为重点项目配套的房地产开发项目和居民住宅。对花园别墅、高档宾馆等市场需求有限的项目要严格控制。
92、 简述房地产转让时签订的书面转让合同的内容？
试题解析：
当事人转让房地产，应当签订书面转让合同。转让合同应当载明以下主要内容：
（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（2）房地产权属证书的名称和编号；
（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（5）房地产的用途或使用性质；
（6）成交价格及支付方式；
（7）房地产交付使用的时间；
（8）违约责任；
（9）双方约定的其他事项。
四、综合
93、 2000年3月5日，A房地产开发公司（以下简称A公司）与B银行签订借款合同。该借款合同约定：借款总额为2亿元；借款期限为2年6个月；借款利率为年利率5.8%，2年6个月应付利息在发放借款之日预先一次从借款本金中扣除；借款期满时一次全额归还所借款项；借款用途为用于S房地产项目（以下简称S项目）开发建设；A公司应当按季向B银行提供有关财务会计报表和借款资金使用情况；任何一方违约，违约方应当向守约方按借款总额支付1%的违约金。
在A公司与B银行签订上述借款合同的同时，B银行与A公司和C公司分别签订了抵押合同和保证合同。B银行与A公司签订的抵押合同约定：A公司以正在建造的S项目作为抵押，如果A公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，B银行有权用抵押的S项目变现受偿。B银行与C公司签订的保证合同约定：如果A公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，而用A公司抵押的S项目变现受偿后仍不足以补偿B银行遭受的损失时，C公司保证承担相应的补偿责任。
B银行依照约定于2000年3月6日向A公司发放借款，并从发放的借款本金中扣除了2年6个月的借款利息。2001年4月5日，B银行从A公司提供的相关财务会计资料中发现A公司将借款资金挪作他用，遂要求A公司予以纠正，A公司以借款资金应当由自己自行支配为由未予纠正。同年5月，B银行通知A公司，要求A公司提前偿还借款，A公司以借款尚未到期为由拒绝偿还借款。同年8月，B银行向人民法院提起诉讼，要求解除借款合同，并要求A公司提前偿还借款，将用于抵押的S项目变现受偿，同时要求C公司承担保证责任。
经查：A公司实际投入S项目的资金为3800万元，挪用资金15000万元；S项目经评估后的可变现价值为3500万元；S项目建设取得了一切合法的批准手续，但在抵押时未办理抵押登记；C公司是A公司控股的子公司，C公司与B银行签订保证合同时未获除A公司之外的其他股东认可，并隐瞒了与A公司的关联关系。
要求：根据上述事实，回答下列问题：
（1）借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定？如何处理？
（2）根据上述提示内容，A公司应当如何向B银行支付利息？
（3）B银行与A公司签订的抵押合同是否有效？并说明理由。
（4）B银行与C公司签订的保证合同是否有效？并说明理由。
（5）B银行可否要求解除借款合同？并说明理由。
（6）B银行可否要求C公司承担民事责任？为什么？
试题解析：
（1）借款合同约定借款利息预先从本金中扣除不符合规定。根据《合同法》规定，借款的利息不得预先从本金中扣除。利息在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。
（2）A公司的实际借款数额应为2亿元减去预先扣除的利息：2亿元×5.8%×2.5=0.29亿元，实际借款数额为2-0.29=1.71亿元，并应按此实际借款数计算利息。由于A公司与B银行约定是预先扣除利息，不符合法律规定，可视为对支付利息的期限没有约定，根据《合同法》规定，借款期间为1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还时一并支付，A公司应在第一年和第二年分别支付利息9918000元，第三年则支付6个月的利息4959000元，并返还借款本金。
（3）B银行与A公司签订的抵押合同无效。《合同法》规定，以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，抵押有效，A公司的S项目建设虽然取得了合法的批准手续，但在抵押时未办理抵押登记，因此，该抵押合同无效。
（4）B银行与C公司签订的保证合同有效，根据《担保法》规定，同一债权既有保证又有物的担保时，物的担保合同被确认无效或者被撤销，保证人仍应当按合同的约定或者法律规定承担保证责任。因此。虽然B银行与A公司签订的抵押合同无效，C公司作为保证人仍应承担保证责任。
（5）B银行可以要求解除借款合同。《合同法》规定，贷款人有权依照约定检查，监督借款的使用情况。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款，提前收回借款或解除合同。B银行发现A公司将借款资金挪作他用，依法可以要求解除合同。
（6）B银行可以要求C公司承担民事责任，根据《担保法》规定，保证人须具有一定的资格，具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民，可以作保证人，C公司虽然是A公司控股的子公司，但本身具有法人资格，可以独立承担民事责任，而且提供担保并非董事、经理等的个人行为，并未被法律禁止。因此，B银行可以要求C公司承担民事责任。
五、案例
94、 甲、乙、丙、丁拟设立合伙企业，其书面合伙协议中有以下内容：
（1）甲以劳务出资；乙、丙以现金出资；丁以房产使用权出资。
（2）合伙企业的事务由甲全权负责，乙，丙、丁不得过问企业事务，也不承担企业亏损的民事责任。
要求：简述上述合伙协议的违法之处并说明理由。
试题解析：
（1）合伙人对于自己用于缴纳出资的财产或者财产权，应当拥有合法的处分权，合伙人不得将自己无权处分的财产或者财产权用于缴纳出资。经全体合伙人协商一致，合伙人可以用劳务出资。丁对房产只有使用权，没有所有权和处分权。因此，合伙协议中规定的丁以房产使用权出资违反了法律规定，不能用于出资，也不能作为合伙企业的财产。
（2）协议中关于乙、丙、丁不过问企业事务、也不承担企业亏损的民事责任的约定违反了法律规定。不参加执行事务的合伙人有以下权利：①不参加执行事务的合伙人有权监督执行事务的合伙人，检查其执行合伙企业事务的情况。②有权查阅合伙企业的账簿和其他有关文件。③有提出异议权和撤销委托执行事务权。合伙损益由合伙人依照合伙协议约定的比例分配和分担。合伙协议未约定合伙损益分配比例的，由各合伙人平均分配和分担。合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部责任。因此，合伙企业的事务由甲全权负责，乙、丙、丁不得过问企业事务，也不承担企业亏损的民事责任，也违反了《合伙企业法》的有关规定。 来源：无忧考网-评估师 http://www.51test.net/pgs
