土地增值税扣除项目[1]

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扣除项目
土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；(2)土地开发成本、费用；(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1)隐瞒、虚报房地产价格的；2)提供扣除项目金额不实的；3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
附：本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。
其次、要学会计算土地增值额，土地增值额=土地转让价值-扣除项目。
再次，要记住土地增值税速算公式：
土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值额×30％；
土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％一扣除项目×5％；
土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％；
土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额＝土地增值额×60％一扣除项目金额×35％。
分清和掌握以上三个问题，有关计算土地增值税的问题，我们就容易解决了。如：甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司

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