热点:停车纠纷典型案例

2010-5-5 15:07:00   人事考试教育网     [ 手机版 ] [ 文档预览 ] [ 文档下载 ]
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近年来,市民人均居住面积越来越宽敞,但随着私家车拥有量不断上升,停车面积却越来越狭小。一项统计资料显示,本市旧小区停车每年的递增速度为10%至15%,停车库的建设速度远跟不上私家车上升量。由于供求不平衡,使得停车矛盾日益突出,在物业管理纠纷中,停车纠纷居高不下,大多反映在权属争议、损坏纠纷、失窃赔偿、收益归属、泊位保管等方面。


  权属争议篇 拥有所有权才有收益权


  几年前,某开发商在本市投资建造了一个中等规模的商品房住宅小区,同时还建造了一个地下车库。某物业公司接管这个小区后,发现业主拥有的私家车越来越多,为了规范管理,方便业主停车,便出资对这个地下车库做了修建,之后,有偿出租给了小区业主。有车的业主们很高兴,但开发商得知后怎么也高兴不起来,觉得自己成了“冤大头”,买了“炮仗”给人家放。开发商经多次与物业公司交涉无效,于是将其诉至法院,要求拆除车位、恢复地下车库原状。


  法院经过审理后,对开发商状告物业公司的财产权属纠纷一案作出一审判决,认定被告的行为未构成侵权,驳回原告诉请。


  ■评析:上海市东方正义律师事务所黄可磊律师认为,开发商投资兴建了地下车库,享有收取利益的权利,但不等于就拥有了车库的所有权。根据本市有关民防工程使用的相关政策,地下车库作为民防工程的,投资者可以按照房地产管理的有关规定取得其所有权,即开发商必须依法定程序取得车库的产权证,才能依法享有。但从本案来看,开发商并未按有关规定取得该车库的所有权。在法律上,所有权是完整的物权,权利人可以享有占有、使用、收益和处分的权利;而收益权从法律上而言仅属于限制物权,所以,开发商仅作为收益权人对物业公司修建地下车库的行为要求承担“侵权”责任,是不符合主体资格的,也缺乏法律依据。


  同时,由于地下车库经修建后,已有偿租赁给了小区业主。因此,若按开发商要求,将车库予以拆除、恢复原状,势必会损害众多业主的利益,影响小区的正常生活秩序。法院正是基于这两点理由,才作出了上述判决。


  损坏纠纷篇 损坏扩大部分不予赔偿


  杜某系本市某小区地下车库三个车位的产权人。某日晚,他开车回家发现自己其中一个车位被另一位业主的车占用,杜某即把车横放在自家车位前的公共车道上。第二天,杜某发现自己的车被擅自拖离过,导致车辆损坏。为防止自己车位再次被占,他干脆将车横放在这三个车位前面的公共车道上,时间长达一年。杜某认为车位被占是物业公司未履行职责,导致其财产权益受到损害,还影响了其出租车位和正常使用,并引起连锁损失,故诉至法院,要求物业公司赔偿修理费46000 余元,交通费损失6500 余元,养路费7200 余元,公证费2000 元及车位未能正常出租损失45600 元。


  庭审中,物业公司向法院提供了案外人占用车位所作的情况说明等证据,证明杜某违反机动车辆停放管理规定。占用杜某车位及拖车行为系案外人所为,与物业公司无关,其损失不应有物业公司承担。法院认为,杜某的车位被案外人占用以及案外人叫他人擅自进入车库,将杜某车辆拖离原位,物业公司未完全尽到管理职责,应对此负有一定的赔偿责任。而杜某要求赔偿其它诉讼请求,缺乏法律依据,法院不予支持。法院最后判决物业公司赔偿杜某1000 元。


  ■评析:上海美达律师事务所李闽律师认为,杜某在该小区拥有三个停车位,他与物业公司之间就形成了服务合同关系,物业公司就有责任和义务维持好地下车位的停车秩序。从本案情况看,杜某停在地下车库的车被擅自拖离过,导致其车辆损坏,虽然拖车行为系案外人所为,但是,物业公司对此确未完全尽到管理职责,对杜某车的损坏负有一定的管理责任,故法院判处物业公司赔偿杜某人民币1000 元,这个判决是正确的,并无不当。杜某因自己车位被占,将车停放在公共车道将近一年,其行为的确违反了机动车停放管理有关规定,并且侵害了公共利益,杜某要求赔偿车被拖后扩大部分的损失,这显然不符合法律的有关规定,最终没有获得法院的支持。


  失窃赔偿篇 疏于防范承担20%损失


  去年5月,李某以6180 多元的价格购买了一辆燃气助动车,他每月向物业公司缴费20元,将助动车停放在小区的车棚内。去年11月某日,李某发现停放在车棚内的助动车被盗,遂向派出所报案,后向物业公司索赔未果,去年年底,他向杨浦法院提起诉讼,要求物业公司赔偿助动车损失6180 元、牌照费3800 元、20天的误工损失费1600 元。


  庭审中,物业公司辩称,窃贼是毁坏门锁通过小区的消防通道将车辆偷出小区的,致使物业公司无法察觉,不同意李某的诉讼请求。法院经审理后认为,物业公司对小区公共设施的安全负有管理责任,行窃者通过消防通道进入小区偷走了李某的助动车,系物业公司疏于防范,致使业主的财产受损,应酌情承担责任,据此判决物业公司赔偿助动车被盗的经济损失1236 元,而李某要求赔偿误工损失的请求,法院不予支持。要求赔偿助动车牌照损失一节,因该牌照遗失后李可向发证机关申领,且物业公司对此不负主要责任,法院驳回了李某赔偿牌照损失的诉讼请求。


  ■评析:主审该案的杨浦法院左振康法官认为,虽然业主在小区内存放车辆会向物业公司交纳一定的费用,但由于双方并没有对该费用是场地租赁费还是保管费作出约定,故车辆在小区内失窃后,法院一般不会据此认为物业公司未尽保管义务而要承担赔偿责任。但是物业公司应对小区的公共设施是否完好及安全进行必要的巡视和检查,而本案中窃贼正是通过平时锁着的消防通道进入,这就表明物业公司对此疏于管理,故法院判决物业公司承担20%的车辆损失费。


  合同履行篇 对车位管理合同产生分歧


  唐某与某开发商签订了《上海市商品房预售合同》,同时在备忘录中,开发商承诺在交房时向客户提供一个地下停车位,使用期限为50年。合同签订后,唐某履行了合同约定义务,但在交房时,开发商一直未交付停车位,为此唐某向闵行法院起诉,要求开发商立即提供合同约定的停车位,赔偿经济损失5100 元。


  法庭审理时,开发商辩称自己按约如期向唐某提供了车位,但双方在签订车位管理合同时产生分歧,系因唐某不愿意签约而涉讼。房屋交付后,原告唐某并未入住,其损失没有实际发生,所以请求法院驳回其诉请。


  法庭查明,双方在签订车位管理合同时产生分歧,但按约定,若业主拒不缴纳双方约定的车位管理费,则作为对该车位的使用权自动解除。为此,法院依照《合同法》第六十条第一款、《人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条之规定,判决开发商于本判决生效之日起十日内,向唐某提供一个地下停车位,驳回唐某的其他诉讼请求。


  ■评析:闵行法院苏吾德法官认为:原、被告签定的购房合同是双方真实意思的表示,合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。《人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所用的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”本案中开发商对唐某的说明和允诺,理应视为合同的内容,开发商应履行自己的义务。因此,对原告要求被告提供停车位的诉请,法院予以支持。至于赔偿损失问题因合同中未约定,且原告未提供有关证据,故法院不予支持。


  相关链接 小区机动车停放管理相关规定


  ●《上海市住宅物业管理规定》中规定,车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。


  ●物业管理区域内的机动车停车场(库),应提供给本小区业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。


  ●物业管理企业提供停车管理服务的,应当在物业服务合同中约定,合同未约定的,由业主大会或物业管理区域内的业主决定停车管理办法。


  ●建设单位按规划要求配置的停车设施向业主、使用人出租的,执行物价部门规定的收费标准。


  ●停车收费应当出具专用凭证。对临时进出车辆停放实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证放行。


  

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