物权法相关司法解释征意见 关注社区争议热点

2010-5-6 14:32:00   人事考试教育网     [ 手机版 ] [ 文档预览 ] [ 文档下载 ]
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去年10月1日实施的《物权法》将出台相配套的司法解释。昨天,人民法院就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》首次向社会公布并公开征求意见。有关专家表示,司法解释将有助于解决物权法实施以来“好看不好用”的问题。


  明确业主共有部分


  对于《物权法》中的业主,意见稿提出将其明确为”依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人“,这样业主的范围不再限于持房本的人。


  《物权法》将建筑区划内的建设用地使用权,专有部分以外的建筑物部分,以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施认定业主的共有部分。而意见稿进一步明确:物业服务用房、外墙面、楼顶平台(根据规划文件规定专属于单个业主的除外)、大堂、楼梯、过道等属于业主共有部分;围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施属于共有公共设施。


  出售车位给外人无效


  北京市赵晓鲁律师事务所屈炜律师表示,《物权法》规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。意见稿将”应当首先满足业主的需要”规定的情形做出了解释,即建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,在未首先满足业主的需要情况下,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主有权请求法院确认该行为无效,由建设单位承担其未违法的举证责任。


  表决权规定细化


  《物权法》规定对于重大事项的表决,应当经专有部分占建筑物面积总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主的同意。如何确定“专有部分面积”和“业主人数”,征求意见稿将按照下列方式确定:专有部分,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算;总人数,按照专有部分的数量统计;建设单位已经出售的专有部分,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分,按一人计算。


  北京市赵晓鲁律师事务所马建洪说,不少专家曾对这种所谓“双2/3表决权”提出质疑:如果建筑物总面积按照专业部分和共有部分即建筑工程总面积计算,遇到共有部分占小区面积较大的住宅,或者某些小区未售出的单元或开发商内部购买的单元占数量较多的情况,可能很难满足或根本不可能满足法定的表决权人数或面积的条件,新解释将结束这一争议。


  业委会可成被告


  《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》规定,业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为,物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。


  北京市赵晓鲁律师事务所屈炜律师表示,此前,法律界因为业委会没有注册资金,没有能力承担可能的赔偿金而对业委会能否具备诉讼主体资格争议很大。法院在审判实践中驳回业委会的诉讼的情况也时有发生。征求意见稿规定业主共同利益受到侵害、妨害的,或实施了妨害物业服务企业服务和管理的行为,业主委员会可以作为原告,或被告参加法庭诉讼。


  

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