2014年物业管理师《管理实务》辅导:共用设施设备的运行管理

2014-9-18 22:12:00   无忧考网     [ 手机版 ] [ 文档预览 ] [ 文档下载 ]
物业管理师网权威发布《2014年物业管理师《管理实务》辅导:共用设施设备的运行管理》(全文共1606字),更多2014年物业管理师《管理实务》辅导相关文档资源请访问无忧考网物业管理师考试频道。

物业管理实务辅导之共用设施设备的运行管理

  一、制订合理的运行计划

  根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划,应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容,如电梯的运行时间、台数和停靠楼层,中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度,路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别,以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

  二、配备合格的运行管理人员

  物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度,配备相应工种的操作者,并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量,确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。

  必须采取多种形式,对职工进行多层次的培训,培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等,目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后,才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

  三、提供良好的工作环境

  工作运行环境不但与设施设备的正常运转,减少故障,延长使用寿命有关,而且对操作者的情绪也有重大影响。为此,应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置,配备必要的测量、保险、安全用仪器装置,还应有良好的照明和通风设备等。

  四、建立健全必要的规章制度

  (1)实行定人、定机和凭证操作设备制度,不允许无证人员单独操作设备,对多人操作的设施设备,应指定专人负责。

  (2)对于连续运行的设施设备,可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。

  (3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。

  五、设施设备的状态管理

  (一)设备的检查

  设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验,通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度,针对检查发现的问题,改进设备维修工作,提高维修质量和缩短维修时间。

  按检查时间的间隔,通常分为日常检查和定期检查:日常检查是操作人员每天对设备进行的检查,在运行值班巡视中实施;定期检查是在操作人员参加下,由技术人员按计划定期对设备进行的检查,属定期维护保养内容。

  (二)设备的状态监测

  设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测),是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数,直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器,通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。

  (三)定期预防性试验

  对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备,应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验,如耐压、绝缘、电阻等性能试验,接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验,发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题,消除隐患,安排修理。

  (四)设备故障诊断技术

  在设备运行中或基本不拆卸的情况下,采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况,判定产生故障的原因、部位,预测、预报设备未来状态的技术,称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础,目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。

  设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用,主要表现在:

  (1)它可以监测设备状态,发现异常状况,防止突发故障和事故的发生,建立维护标准,开展预防性维修和改善性维修;

  (2)较科学地确定设备修理间隔期和内容;

  (3)预测零件寿命,搞好备件管理。

2014年物业管理师《管理实务》辅导.doc
下载Word文档到电脑,方便收藏和打印[全文共1606字]
编辑推荐:
Word文档预览
相关推荐