【前言】
以前还是穷逼学生的时候，觉得在法国租房挺好的，没必要当房奴，更没必要每个月按时给银行交粮票(其实是酸葡萄心理啦～～)。随着生活条件慢慢地改善，家里添置的物品越来越多，突然发现有一套属于自己的房子也是不错的。因为现在花大把的时间、经历和欧元来置办的这个“家”，到头来却是帮别人捯饬的...所以不管是从改善居住条件的角度。
法国的住房贷款实际总利率(tauxeffectifglobal-TEGdecréditimmobilier)，是一个叠加型利率。该利率不是全国或是全行统一的，而是某商业银行根据贷款申请人本身的财务状况而定的。当然了，这个利率不能超过法兰西银行(BanquedeFrance)设定的应用利率(tauxdel'usure，直译过来叫高利贷利率)。下图是法兰西银行设定的“高利贷利率”从1990年1月到2016年4月份的波动情况。
看到没有，利率一直在跌啊!而且跌得幅度也很大啊!如果现在有一家法国银行给你的房贷利率高于2.94%...你可以告诉银行的人：你丫违反了《消费法案/CodedelaConsommation》第L.314-6到L.314-9条，以及《货币与金融法案/CodeMonétaireetFinancier》第L.313-5-1条，老子要告你们欺诈客户!
【为了让大家更好地理解，我们来做一个案例分析。假设贷约瑟夫先生计划购买一套价值20万欧元的公寓(appartement)，然后他去银行咨询房贷利率的相关事宜。银行工作人员会向约瑟夫先生提出以下几出镜率高达120%的问题：】
您现在是否有尚未偿还完的贷款(empruntencours)?
您的工作合同是什么类型的(CDD/CDI)?
您的月薪(salairemensuel)有多少?
您上一年的奖金(prime)有多少?
您是否已婚?如果是，您太太是否跟您一起还贷(co-emprunteur)?
您太太的工作合同和月薪是多少?
您可以支付多少首付(apport)?
您是否有担保人(garant)?
您打算贷多少年(longuededuréed'échéance)?
如果约瑟夫先生的回答让银行满意，那么他理论上可以拿到1.22%-1.48%的优惠利率。1.22%-1.48%啊!你心动了没有?我可是心动了!话说国内的房贷利率都是4.5%吧～这么一比较，法国的那点利息算什么!
但是(到处都是陷阱，到处都是套路～～)，你们是不是以为1.22%-1.48%就是最终支付给银行的利率了呢?其实不是哒!刚才我们说了，贷款实际总利率TEG才是最终要执行的利率。银行要在1.22%-1.48%的利率上再加上其他七七八八的费用。且让我们继续往下看。
【什么样的答案是让银行那帮吸血鬼满意的答案呢?让我们来看看约瑟夫先生的回答：】
我目前没有任何需要偿还的贷款;
我的工作合同是CDI;
我的净月薪为1900�;
我上一年的奖金为200�;
我已婚，我太太将跟我一起还贷;
我太太也是CDI合同，她的月薪是1400�;
我们可以支付50000�的首付;
我们没有担保人;
我们打算贷款15年。
现在我来解释一下几个关键点：
CDI合同指的是不定期限合同，一旦雇主与员工签订了这个合同，雇主便不能随意解除劳工合同，但雇员却可以随时炒掉他的老板。目前法国民众罢工*新劳工法案(LoideTravail，因为现任劳工部长叫MyriamElKhomri，所以该法案也被称为LaLoiElKhomri)的最主要的一个原因就是，新劳工法大大降低了雇主解除CDI合同的成本和难度。老板们吃着火锅、唱着歌就可以把员工炒了-安逸!所以，这让平日里慵懒惯了的法国佬，尤其是公共部门/企业工作的人，顿时失去安全感;
法国银行规定，为了维持贷款人的生活品质(traindevie)，其贷款月供金额(mensualité)不能超过贷款人月薪的33%。约瑟夫夫妇的月薪总共为3300欧元，也就是说他们两人每月最多还贷金额为1100欧元;
法国银行还规定，贷款人的首付金额不能低于贷款总额的10%。首付金额主要是用来支付公证费(fraisdenotaire)、文件费(fraisdedossier)和担保费(garantieliéeauxemprunts)等支出。新房的公证费约为交易金额的2-3%，二手房的公证费约为交易金额的6-7%;文件费一般约为500-600欧元，银行搞促销的时候经常会打折;担保费约为房产交易金额的1%。
约瑟夫先生还要购买一份人身保险(assurancedécès-invalidité)，这个保险金额约为贷款总额的0.4%。请注意，这个人身保险是必须购买的。但约瑟夫先生是有权选择跟谁买：可以从贷款银行直接买，也可以从第三方的保险公司或是保险经纪人(courtier)那里购买!货比三家嘛，肯定要选便宜的!如果银行的人忽悠你说不能从别的地方购买的话，哼哼，抽他丫挺的一大嘴巴子!
好了，现在我们把这些费用叠加起来。如果银行给约瑟夫先生的TEG是1.65%左右，嗯，他可以开开心心地签字了。
